L’Espagne figure parmi les principales destinations touristiques mondiales, ce qui en fait un marché particulièrement attractif pour les investisseurs suisses souhaitant se positionner dans le secteur hôtelier. Cependant, l’investissement dans un hôtel, un aparthôtel ou un établissement touristique ne peut être envisagé comme une simple opération immobilière.
Le secteur hôtelier en Espagne est fortement réglementé, tant au niveau national qu’au niveau des communautés autonomes. Les exigences administratives, fiscales et opérationnelles diffèrent selon la localisation du projet et la nature de l’exploitation.
Un accompagnement juridique structuré permet d’anticiper les contraintes réglementaires, d’optimiser la structure d’investissement et de sécuriser les flux transfrontaliers entre la Suisse et l’Espagne.
Un investissement hôtelier peut prendre plusieurs formes. Il peut s’agir de l’acquisition d’un immeuble destiné à être exploité comme hôtel, de l’achat d’un établissement existant en activité ou de la prise de participation dans une société exploitante.
Contrairement à un investissement immobilier résidentiel classique, l’exploitation hôtelière constitue une activité économique soumise à autorisation administrative. Elle nécessite l’obtention de licences touristiques délivrées par la communauté autonome compétente.
Chaque région – Catalogne, Andalousie, Communauté de Madrid, Îles Baléares, entre autres – applique ses propres critères en matière de classification, normes techniques, sécurité, accessibilité et capacité d’accueil.
L’investisseur suisse doit donc procéder à une analyse préalable approfondie du cadre réglementaire local.
L’exploitation d’un établissement hôtelier implique généralement :
l’obtention d’une licence d’activité,
l’inscription au registre touristique régional,
le respect des normes de sécurité et d’accessibilité,
la conformité aux réglementations urbanistiques.
Dans certaines zones touristiques saturées, des restrictions peuvent limiter l’octroi de nouvelles licences. Cette réalité réglementaire doit être vérifiée avant toute acquisition.
Une due diligence administrative est essentielle afin d’éviter l’achat d’un actif ne disposant pas des autorisations nécessaires ou exposé à des risques de sanction.
L’investisseur suisse peut choisir d’opérer :
en nom propre,
via une société espagnole,
ou par l’intermédiaire d’une holding suisse détenant une filiale locale.
Dans la pratique, l’exploitation hôtelière est généralement réalisée via une société espagnole, notamment pour des raisons de responsabilité et de gestion opérationnelle.
La structuration doit intégrer :
l’impôt sur les sociétés espagnol,
la fiscalité des dividendes versés en Suisse,
la Convention de double imposition,
et la protection du patrimoine personnel de l’investisseur.
Une mauvaise structuration peut entraîner une imposition inefficiente ou une exposition patrimoniale excessive.
L’activité hôtelière est soumise à l’impôt sur les sociétés si elle est exercée via une entité juridique.
La TVA espagnole s’applique aux prestations d’hébergement selon les taux en vigueur.
En cas de cession ultérieure de l’établissement, l’imposition de la plus-value dépendra de la structure retenue et de la nature de l’actif cédé.
Du côté suisse, les dividendes perçus et la valeur des participations doivent être déclarés conformément au droit fiscal cantonal et fédéral.
La coordination fiscale transfrontalière est déterminante pour éviter toute double imposition.
Le secteur hôtelier présente des risques spécifiques :
responsabilité envers les clients,
litiges contractuels avec fournisseurs,
contentieux en matière de personnel,
non-conformité réglementaire.
L’investisseur doit également anticiper les risques liés à la saisonnalité et aux fluctuations du marché touristique.
Une analyse contractuelle complète des contrats de gestion, de franchise ou de management hôtelier est recommandée avant toute signature.
Pour les profils HNWI ou UHNWI, l’investissement hôtelier peut s’inscrire dans une stratégie de diversification patrimoniale.
Toutefois, la complexité réglementaire et fiscale impose une structuration adaptée au patrimoine global de l’investisseur.
Le projet doit être cohérent avec la résidence fiscale, les autres investissements en Espagne et les objectifs successoraux.
L’investissement hôtelier en Espagne offre des opportunités significatives pour les investisseurs suisses, mais il requiert une analyse juridique approfondie dépassant le simple cadre immobilier.
La réussite du projet dépend de la conformité administrative, de la structuration juridique appropriée et de la coordination fiscale entre la Suisse et l’Espagne.
Une approche anticipative permet de sécuriser l’investissement et d’optimiser sa rentabilité à long terme.
Cet article fournit une analyse juridique générale fondée sur la législation actuellement en vigueur en Espagne et, le cas échéant, en Suisse. Chaque situation présentant des particularités propres, nous vous invitons à réserver une consultation en ligne afin d’obtenir un avis personnalisé et adapté à votre cas spécifique :
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