L’Espagne constitue une destination privilégiée pour les investisseurs suisses à haut patrimoine, notamment les profils HNWI (High Net Worth Individuals) et UHNWI (Ultra High Net Worth Individuals).
Cependant, un investissement immobilier en Espagne ne peut être envisagé sans une analyse juridique et fiscale approfondie, intégrant à la fois le droit espagnol et les implications en Suisse.
Cet article examine les principales questions de structuration pour les investisseurs suisses disposant d’un patrimoine significatif.
La première question stratégique concerne le mode de détention.
Avantages :
– simplicité administrative
– absence de structure intermédiaire
Inconvénients :
– exposition patrimoniale directe
– fiscalité sur la fortune en Espagne (selon seuils applicables)
– imposition directe des revenus locatifs
Possibilités :
– société espagnole (SL)
– société suisse détenant un bien en Espagne
– structure holding combinée
Chaque option entraîne des conséquences distinctes en matière :
– d’impôt sur les sociétés,
– de retenue à la source,
– d’impôt sur la fortune,
– de transmission successorale.
La structuration doit être personnalisée selon le profil patrimonial global du client.
Un résident suisse investissant en Espagne est soumis notamment à :
– l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes),
– l’impôt sur la plus-value en cas de revente,
– l’impôt sur la fortune (selon seuil et communauté autonome),
– l’impôt sur les successions et donations.
Pour les patrimoines élevés, l’anticipation de l’impôt sur la fortune et de la transmission est déterminante.
En Suisse, les biens immobiliers situés à l’étranger sont en principe :
– exonérés d’impôt sur le revenu,
– mais pris en compte pour la progression fiscale (exemption avec réserve de progression).
Ils doivent également être déclarés dans la fortune mondiale.
La coordination entre fiscalité espagnole et suisse repose sur la Convention de double imposition.
Une structuration inadéquate peut générer :
– une inefficacité fiscale,
– une exposition accrue en matière de transparence patrimoniale.
Les investisseurs séjournant régulièrement en Espagne doivent être attentifs aux critères de résidence fiscale espagnole (article 9 Ley IRPF).
Le dépassement du seuil de 183 jours ou le déplacement du centre des intérêts économiques peut entraîner une imposition mondiale en Espagne.
Pour un HNWI ou UHNWI, ce risque est majeur.
Nous approfondissons cette problématique dans notre article consacré au tax residence planning entre la Suisse et l’Espagne.
Les patrimoines élevés nécessitent :
– une analyse successorale transfrontalière,
– l’anticipation des règles de réserve héréditaire espagnoles,
– la coordination avec le droit suisse.
Depuis le Règlement européen n°650/2012, la loi applicable à la succession peut dépendre de la résidence habituelle.
Une planification anticipée permet d’éviter des conflits successoraux et une fiscalité imprévue.
L’investissement immobilier en Espagne ne doit pas être traité isolément.
Il doit s’inscrire dans :
– une stratégie patrimoniale globale,
– une analyse fiscale consolidée,
– une structuration cohérente entre Suisse et Espagne.
Un cabinet intervenant dans les deux juridictions permet :
– d’anticiper les risques,
– d’optimiser la détention,
– de sécuriser la transmission.
L’investissement immobilier en Espagne pour un HNWI ou UHNWI suisse nécessite une approche juridique et fiscale coordonnée.
La complexité des patrimoines élevés rend indispensable une analyse personnalisée intégrant les deux systèmes juridiques.
Cet article fournit une analyse juridique générale fondée sur la législation actuellement en vigueur en Espagne et, le cas échéant, en Suisse. Chaque situation présentant des particularités propres, nous vous invitons à réserver une consultation en ligne afin d’obtenir un avis personnalisé et adapté à votre cas spécifique :
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